Indipendentemente dalla Regione in cui si trovano ad operare, le Locazioni Brevi sono sempre affitti/locazioni dell’immobile (o parte di esso) senza erogazione di servizi alla persona o di tipo alberghiero.

Mentre le Strutture Ricettive Extra-Alberghiere sono attività ricettive a titolo di esempio i Bed & Breakfast, le Case Vacanza, gli AffittaCamere, ecc. e possono/devono erogare servizi alla persona analoghi a quelli offerti da un albergo (tipico è il caso delle pulizie delle camere, colazione, ecc.).
La normativa che regolamenta tali attività è demandata alle Regioni ed è molto diversa tra Regione e Regione. Per un approfondimento è indispensabile la lettura delle normative locali.

La legge prevede la stipula di un contratto di locazione “ad uso turistico” da redigere sempre in forma scritta. Qualora siano di durata inferiore ai 30 giorni complessivi con lo stesso locatario, anche se in periodi diversi nell’anno solare, non devono essere registrati all’Agenzia delle Entrate, come invece è sempre obbligatorio fare per le altre tipologie di locazione.

I contratti di locazione “ad uso turistico” sono regolati dall’art.1, comma 2 lett. C) della Legge 09/12/1998 n. 431, dall’articolo 1571 e seguenti del Codice Civile e dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” e dall’Art.4 D.L. 50/2017.
Tali contratti devono riportare: le generalità del Locatore (il proprietario o comunque chi ha pieno godimento del bene) e del locatario, cioè l’ospite. Inoltre deve essere chiaramente indicato il canone pattuito, il periodo (non esiste durata minima) e le condizioni di affitto, oltre naturalmente alle caratteristiche della casa, compresi i dati catastali che rendono univoca l’identificazione. E’ buona norma specificare, anche più volte, che si tratta di contratto a fini turistici per non ingenerare fraintendimenti o possibili contestazioni dagli organi di vigilanza.

Sono consentite: la fornitura di energia elettrica, acqua, gas, connettività (Wi-fi, SKY, Netflix, ecc.), condizionamento, riscaldamento, manutenzione o riparazione di eventuali guasti agli impianti o agli arredi, la pulizia ed il riassetto dell’alloggio e la fornitura della biancheria, ma solo ad ogni cambio dell’ospite e mai in presenza dello stesso.

Non sono consentite: la pulizia ed il cambio biancheria durante la permanenza dell’ospite, l’erogazione di colazioni, cene o servizi alla persona. Tali servizi possono configurare il reato di esercizio abusivo della professione ricettiva, con rischio di pesanti sanzioni.

I Proprietari devono far redigere la Certificazione Energetica (APE) nelle forme indicate dalla legge nazionale e dalle leggi regionali di attuazione e menzionare nel contratto di locazione “ad uso turistico” gli estremi del deposito presso gli uffici dei rispettivi comuni. Con la firma del contratto l’ospite dichiarerà di aver visionato anche l’Attestato di Prestazione Energetica dell’appartamento (Art. 6, Dlgs 19/08/2005 n. 192). Pertanto è necessario tenere una copia della certificazione APE all’interno dell’immobile, ben visibile e consultabile dal locatario.

Oltre al contratto di locazione “ad uso turistico” redatto in forma scritta, deve essere rilasciata al Locatario, Ospite, una ricevuta del tipo madre-figlia in carta carbone (i blocchetti sono reperibili nei negozi di cancelleria) riportante generalità del proprietario, dell’affittuario, importo della locazione e durata. Se l’importo supera € 77,49 andrà apposta sull’originale (madre), da consegnare all’affittuario, una marca da bollo da € 2,00 (DPR 26/10/1972 n. 642 e Legge n. 71 del 24/06/2013 di conversione del D.L. n. 43 del 2013 pubblicata sulla G.U. n. 147 del 25/06/2013). Sulla copia (figlia) si dovrà apporre la dicitura “Bollo assolto sull’originale” ed indicare la data ed il numero di serie della marca da bollo, a verifica dell’avvenuta apposizione.

Se l’importo del canone dovesse eccedere € 4.999,99 (dal 1/1/2025) sarà obbligatorio il pagamento con mezzi tracciabili (bonifico bancario, assegno, carta di credito, ecc.).

A fine anno, in sede di dichiarazione dei redditi, la somma dei canoni di locazione percepiti dovrà essere soggetta a tassazione IRPEF, presentando la dichiarazione dei redditi.

L’Agenzia delle Entrate prevede che anche l’opzione per la Cedolare Secca è ammessa anche in presenza di locazioni “ad uso turistico” o di locazioni di singole stanze dell’abitazione.

Entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti o entro 6 ore se il soggiorno dura soltanto una notte, deve essere effettuata la comunicazione degli alloggiati (tutti, non solo il prenotante) alla Questura del proprio capoluogo di Provincia tramite il servizio “AlloggiatiWeb”, raggiungibile all’indirizzo https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/

Le credenziali di accesso vanno preventivamente richieste e le ricevute dei singoli invii conservate per almeno 5 anni su adeguato supporto, cartaceo o digitale. Vanno scaricate di volta in volta e salvate in modo da poter essere esibite in occasione di eventuali controlli ispettivi. Il procedimento non è immediato in quanto le ricevute sono disponibili solo all’indomani dell’inserimento e restano scaricabili dal portale solo per 30gg.

Al pari di alberghi e strutture extra-alberghiere, anche nel caso degli affitti turistici molti Comuni italiani, tra cui la città di Firenze, hanno introdotto l’obbligo di far pagare agli ospiti la Tassa di Soggiorno.
Gli importi variano da città a città, solitamente vi sono delle categorie esentate (studenti iscritti alle Università del luogo, Forze dell’Ordine, minori di 12, ecc.) e il periodo di tassazione normalmente non supera le 7 notti, cioè se si soggiorna di più si è soggetti al pagamento solo per la prima settimana. In ogni caso si deve far riferimento ai regolamenti locali per approfondire gli aspetti di dettaglio, così come le modalità di pagamento all’Amministrazione Comunale di quanto riscosso (in alcuni casi va versata mensilmente, in altri semestralmente ecc.). Nel caso del Comune di Firenze si rimanda a quanto riportato al seguente indirizzo:

https://servizi.comune.fi.it/servizi/portale-ids

Per quanto riguarda le modalità di riscossione del tributo, questo va pagato dall’ospite al momento dell’arrivo, tranne nei casi in cui i Comuni hanno stipulato un accordo di “Collect and Remit” con l’OTA Airbnb. Per tali casistiche sarà direttamente Airbnb a riscuotere dagli ospiti la tassa di soggiorno, che provvederà a versare ai Comuni secondo le modalità concordate. Andrà rilasciata una ricevuta riportante l’importo, il periodo di soggiorno e in numero dei soggetti obbligati. Alcune Amministrazioni forniscono modelli prestampati per le ricevute, altri suggeriscono di utilizzare il solito blocchetto madre-figlia generico.

Qualora venisse rilasciata al cliente la fattura fiscale, in caso di attività imprenditoriale, la Tassa di Soggiorno dovrà essere indicata con la dicitura “operazione esclusa da IVA ex art.15 del D.P.R. 633/1972″.

La ricevuta/fattura dovrà essere conservata per un periodo di almeno sei anni.

La Locazione Turistica è regolata dal Codice Civile e rientra tra i poteri di disporre di un proprio bene, cioè dell’esercizio del fondamentale diritto di proprietà.
Le Regioni, che hanno competenza in materia di turismo, attualmente stanno emettendo delle proprie legislazioni turistiche inserendo chiare indicazioni in materia di “Locazione Turistica”.

La Locazione Turistica, regolata dal Codice Civile, rientra tra i poteri di disporre del proprio immobile, cioè dell’esercizio del diritto di proprietà, come confermato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 22711 del 28/09/2017, con la quale ricorda che il “regolamento condominiale”, ossia quello scritto dal costruttore e accettato dall’acquirente al momento del rogito dell’appartamento, è l’unico atto che può imporre limiti o divieti ai condomini in merito all’utilizzo dei propri appartamenti.

Il “regolamento condominiale” infatti è parte integrante del contratto di acquisto dell’immobile e per questo motivo le clausole relative ai diritti sulle proprietà private o comuni sono vincolanti per tutti i condomini. Per vietare un singolo specifico utilizzo degli appartamenti, oppure lo svolgimento di una specifica attività, occorre però che nel “regolamento condominiale” si faccia esplicito riferimento all’attività che si vuole vietare. In caso contrario l’attività in questione è sempre consentita.

Perciò un amministratore di condominio non potrà impedire l’utilizzo di un appartamento come Locazione Turistica, a meno che il “regolamento condominiale” faccia espresso divieto di tale attività, diversa dall’utilizzo dell’immobile come pensione, affittacamere o albergo. Le norme del regolamento che limitano lo sfruttamento della proprietà privata devono inoltre essere chiare nel rogito di acquisto e non possono essere modificate successivamente se non all’unanimità (vedasi anche sentenza 24/07/14 del 20/11/2014 la quale recita che chiunque sia in possesso di un immobile all’interno di un condominio può affittarlo senza che l’assemblea condominiale possa impedirlo o vietarlo).

I condomini inoltre, non possono in alcun modo ostacolare il godimento delle parti comuni agli affittuari delle locazioni turistiche, neanche con l’approvazione a maggioranza di regolamenti interni.
Infine la suddivisione delle spese condominiali viene sempre fatta sulla base dei millesimi, non del numero di persone che alloggia in un determinato appartamento: pertanto non è consentito chiedere al locatore/gestore di una Locazione Turistica di sostenere spese condominiali maggiori rispetto ai millesimi spettanti, in virtù del presunto maggior utilizzo dei beni e degli spazi comuni.

I redditi da locazione turistica si dichiarano sempre nel quadro relativo ai redditi da fabbricati RB e non è possibile dedurre nessuna spesa sostenuta. Se si sceglie la tassazione ad Irpef il canone tassato è il 95% (5% di deduzione forfettaria), mentre se si usufruisce del regime a cedolare secca (21% per il primo appartamento e 26% per il secondo appartamento) questa si deve calcolare sul 100% del canone di locazione lordo percepito.

Portale on line per la presentazione della dichiarazione mensile e del versamento dell’imposta, è necessario accedere al sito istituzionale dell’amministrazione (www.comune.fi.it) e cliccare su “imposta di soggiorno”.

Il portale è strutturato in 4 punti:

1. INFORMATI: sono riportate tutte le informazioni e la modulistica;
2. REGISTRATI: il gestore della struttura ricettiva/locazione ad uso turistico deve effettuare le procedure di registrazione per richiedere le credenziali necessarie per accedere ai servizi successivi, registrare la struttura e acquisire il CIR.
3. SCEGLI LA STRUTTURA: il gestore con le proprie credenziali seleziona uno dei due percorsi:

• per struttura ricettiva: proseguire con l’abbinamento tra i dati personali e la struttura, per la quale è stata presentata dichiarazione di inizio attività al Suap del Comune;
• per locazione ad uso turistico: proseguire con l’abbinamento dei dati personali e inserire i dati catastali dell’immobile;

4. PAGAMENTO E DICHIARAZIONE: il gestore compila la dichiarazione mensile, invia la dichiarazione mensile, calcola l’imposta, sceglie la modalità di pagamento (carta di credito on line, bonifico bancario, bollettino c/c postale e telematico, versamento in Tesoreria, ecc.), effettua il versamento.

Il Comune di Firenze ha approvato l’accordo con la piattaforma “Airbnb” per l’applicazione, riscossione e versamento dell’imposta di soggiorno sulle prenotazioni che verranno effettuate dal 1 gennaio 2018.

In particolare:

1. gli utenti [guest] della piattaforma “Airbnb” pagano l’imposta di soggiorno al momento della prenotazione (3,00 € a persona/notte fino ad un massimo di 7 notti);
2. “Airbnb” raccoglie l’imposta di soggiorno ed entro il 15 del mese successivo, la riversa al Comune;
3. i proprietari/gestori che affittano gli immobili a fini turistici (host) sono comunque tenuti a compilare la dichiarazione mensile, indicando ospiti e pernottamenti per quali il riversamento dell’imposta è effettuato da Airbnb e quelli per i quali il riversamento viene effettuato direttamente dal gestore (per i periodi gestiti senza far uso della piattaforma).

La dichiarazione deve essere presentata nei seguenti casi:

1. se nel mese è stata utilizzata esclusivamente la piattaforma “Airbnb” deve essere compilata la sezione specifica (sia on line che su modello cartaceo alla lettera A) indicando il numero degli ospiti e dei pernottamenti dichiarati dalla piattaforma ed il numero identificativo utente “Airbnb”;
2. se nel mese non è stata utilizzata la piattaforma “Airbnb”, deve essere compilata la sezione specifica (sia on line che su modello cartaceo alla lettera B) procedendo nel modo ordinario;
3. se nel mese, il gestore ha utilizzato contemporaneamente la piattaforma e ha gestito in proprio la locazione/struttura, deve compilare entrambe le sezioni (on line o su modello cartaceo alle lettere A e B), come dettagliato dai punti 1 e 2 sopra riportati.

Si precisa che quando la tariffa applicata da “Airbnb” è inferiore a quella deliberata dal Comune devono essere effettuato un versamento integrativo rispetto a quello eseguito dalla piattaforma (es.: se per una residenza d’epoca – tariffa 4,8 euro pax/notte, la piattaforma preleva dal turista 3,00 euro pax/notte, la differenza di 1,80 euro pax/notte deve essere riversata dal gestore). Questa fattispecie può ricorrere per le residenze d’epoca, residence 3 e 4 chiavi, hotel 3/4 stelle, agriturismo 3 spighe.

Con delibera del Consiglio Comunale n° 50 del 28.7.2014, dal 1 ottobre 2014 è stato introdotto l’obbligo di versamento dell’imposta di soggiorno per coloro che pernottano negli immobili locati ad uso turistico fino ad un massimo di 7 notti. La tariffa applicata a persona per notte è di euro 3,00 dal 01/01/2018.

Riferimenti normativi per le locazioni turistiche: Codice civile art. 1571 e ss., Legge 431/1998 “disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”, Legge regionale 20 dicembre 2016, n. 86, Testo unico del sistema turistico regionale. La legge regionale n° 86/2016 che ha riformulato l’intero impianto normativo del settore turistico in Toscana, ha annoverato, all’art. 70, le locazioni di immobili ad uso turistico tra le strutture ricettive extra alberghiere. Il proprietario/gestore (comprese le agenzie) di un immobile concesso in locazione turistica deve presentare la dichiarazione mensile seguendo la procedura online, previo accredito.  Nel caso di un immobile locato ad uso turistico, dato in gestione ad una agenzia, il proprietario non deve iscriversi al portale dei servizi, nel caso di gestione di unità abitative ad uso turistico da parte di agenzie immobiliari e simili, con incarico di mandato o un contratto che ne regola la gestione, tutte le procedure sono a carico delle suddette agenzie

L’imposta non è dovuta in tutte le altre fattispecie di locazioni. 

Le credenziali, una volta compilata la richiesta di registrazione, possono essere ritirate personalmente dal titolare o può essere delegata una persona, munita di delega con documenti di identità del delegato e del delegante e codice fiscale, presso gli uffici di via del Parione 7 (lunedì dalle ore 9.00 alle 13.00 e giovedì dalle 15.00 alle 17.00) oppure presso gli altri PAD (Punti anagrafici decentrati: ad es. Parterre, Villa Arrivabene, Villa Vogel).

L’imposta di soggiorno è dovuta dai soggetti non residenti, che pernottano nelle strutture ricettive/locazioni turistiche fino a un massimo di 7 notti consecutive. L’imposta dovuta è calcolata moltiplicando il numero degli ospiti per il numero dei loro pernottamenti e, poi, il risultato ottenuto si moltiplica per la tariffa corrispondente alla categoria di appartenenza. Per pernottamento si intende ogni notte di permanenza di un ospite in una struttura ricettiva/locazione turistica.

Esempio:

• se 2 ospiti si trattengono 3 notti, il totale dei pernottamenti è pari a 6 (= 2×3);
• se 2 ospiti si trattengono 5 notti e altri 3 si trattengono 1 notte sola, il totale degli ospiti è 5 ed il numero dei pernottamenti è 13 (2×5 + 3×1).

In caso di mancato o parziale pagamento dell’imposta di soggiorno nei termini prescritti, prima di effettuare il versamento per regolarizzare la propria posizione, è necessario telefonare (055/2769473, 2769476, 2769471, 2769446) o inviare una mail (impostadisoggiorno@comune.fi.it). L’importo da riversare varia in base al giorno di effettivo pagamento.

Si precisa che la dichiarazione può comunque essere effettuata sul portale on line, compilando i campi obbligatori, escluso i dati riferiti al pagamento, che dovranno essere comunicati all’ufficio.

Nel caso ipotizzato, l’imposta dovuta per pernottamenti dal 27/1/2017 al 31/1/2017 farà carico al mese di gennaio e per i restanti pernottamenti al mese di febbraio. Al cliente dovrà essere rilasciata una sola ricevuta per il pagamento dell’imposta con il dettaglio delle notti di permanenza a “cavallo” dei due mesi, mentre al Comune saranno riversate distintamente le due somme di competenza mensile diversa e cioè quella relativa al mese di gennaio entro il 15 febbraio 2017 e quella relativa al mese di febbraio entro il 15 marzo 2017.

Se nel mese non ci sono stati ospiti, la dichiarazione mensile deve essere comunque effettuata, indicando nei campi zero ospiti e zero pernottamenti (art. 8 regolamento imposta di soggiorno), portando a termine la procedura online fino al messaggio di “procedura completata con successo”.

Nel campo dei pernottamenti soggetti ad imposta dovranno essere inseriti i 7 pernottamenti soggetti a imposta, mentre i restanti dovranno essere riportati tra le esenzioni, alla riga “pernottamenti oltre 7 notti”.

Nel caso che i pernottamenti siano in strutture ricettive (o locazioni turistiche) diverse, il primo gestore dovrà far pagare l’imposta per i pernottamenti nella propria struttura fino a un massimo di 7 pernottamenti consecutivi e il gestore della struttura successiva dovrà tener conto dei pernottamenti precedenti, risultanti dalla ricevuta di pagamento dell’imposta, che l’ospite è tenuto a presentare. In questo caso, si consiglia di fare una copia di questa ricevuta di pagamento.

In particolare, risultano esenti dal pagamento dell’imposta:

1. i minori fino al compimento del dodicesimo anno di età;
2. i soggetti che assistono i degenti ricoverati presso strutture sanitarie del territorio, anche in regime day hospital, per un massimo di 2 accompagnatori per paziente;
3. i pazienti che effettuano cure ospedaliere in regime di day hospital;
4. gli studenti iscritti all’Università degli Studi di Firenze
5. il personale appartenente alle forze dell’ordine, al corpo nazionale dei vigili del fuoco e della protezione civile che, per esclusive esigenze di servizio, e limitatamente alla durata dello stesso, soggiornano nelle strutture ricettive presenti sul territorio comunale (dal 1 gennaio 2018).
6. i portatori di handicap grave, la cui condizione di disabilità sia certificata ai sensi dell’art. 3 comma 3 della legge n° 104/92 e di analoghe disposizioni dei paesi di provenienza per i cittadini stranieri (dal 1 gennaio 2018).
7. i dipendenti delle strutture ricettive che ivi soggiornano per esclusive esigenze lavorative (dal 1 gennaio 2018).

Per la fruizione delle esenzioni di cui alle lettere b, c, d, e), f) e g), i soggetti interessati devono rilasciare al gestore della struttura ricettiva un’attestazione, resa in base alle disposizioni di cui agli articoli 46 e 47 del D.P.R. n. 445 del 2000 e successive modificazioni.

L’applicazione dell’esenzione di cui alla lettera d) è subordinata al rilascio al gestore della struttura ricettiva di attestazione di iscrizione all’Ateneo Fiorentino per l’anno accademico in corso.

Con le modifiche regolamentari, sono stati esentati dal pagamento dell’imposta coloro che assistono i degenti ricoverati in strutture sanitarie (fino ad un massimo di due accompagnatori) e coloro che effettuano interventi ambulatoriali, cure ospedaliere ed esami medici in regime di day hospital nei centri medici/ospedali/cliniche private ecc.

La riduzione del 50% dell’imposta è prevista per i gruppi scolastici delle medie inferiori e superiori in visita didattica e per gli sportivi di età inferiore a 16 anni, componenti di gruppi sportivi partecipanti a iniziative e tornei organizzati in collaborazione con l’Amministrazione Comunale. La riduzione sarà applicata previa attestazione del Dirigente Scolastico o della Federazione Sportiva di appartenenza.

La ricevuta rilasciata al cliente per il pagamento dell’imposta di soggiorno può essere una semplice ricevuta nominativa, anche su carta intestata della struttura ricettiva dove il cliente ha pernottato. L’imposta è sempre esente dall’applicazione dell’Iva e pertanto si potrà fare una ricevuta a parte oppure inserire la somma per l’imposta nella fattura fuori campo Iva. Chiaramente una copia deve essere conservata tra i documenti della propria amministrazione.

Ogni cliente deve essere informato dal gestore della struttura che l’imposta di soggiorno nella città di Firenze è stata istituita con deliberazione del C.C. n. 33 del 20/06/2011 ed è in vigore dal 1 luglio 2011. Si tratta quindi di un obbligo stabilito da un regolamento comunale, che attua una precisa disposizione di legge nazionale, che è la legge sul federalismo municipale (D. Lgs. 23/2011).  In caso di rifiuto, il gestore è tenuto a darne comunicazione all’Ufficio.

Se l’ospite tiene a disposizione personale una camera, corrispondendo un importo anche a carattere forfettario, l’imposta è regolarmente dovuta fino a un massimo di 7 pernottamenti consecutivi.

Il “day use” non è soggetto al pagamento, in quanto il regolamento comunale richiede come presupposto d’imposta il pernottamento nella struttura ricettiva.

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Testo FAQ 1