QUESTIONI GENERALI

Indipendentemente dalla Regione in cui si trovano ad operare, le Locazioni Brevi sono sempre affitti/locazioni dell’immobile (o parte di esso) senza erogazione di servizi alla persona o di tipo alberghiero.

Mentre le Strutture Ricettive Extra-Alberghiere sono attività ricettive a titolo di esempio i Bed & Breakfast, le Case Vacanza, gli AffittaCamere, ecc. e possono/devono erogare servizi alla persona analoghi a quelli offerti da un albergo (tipico è il caso delle pulizie delle camere, colazione, ecc.).
La normativa che regolamenta tali attività è demandata alle Regioni ed è molto diversa tra Regione e Regione. Per un approfondimento è indispensabile la lettura delle normative locali.

La legge prevede la stipula di un contratto di locazione “ad uso turistico” da redigere sempre in forma scritta. Qualora siano di durata inferiore ai 30 giorni complessivi con lo stesso locatario, anche se in periodi diversi nell’anno solare, non devono essere registrati all’Agenzia delle Entrate, come invece è sempre obbligatorio fare per le altre tipologie di locazione.

I contratti di locazione “ad uso turistico” sono regolati dall’art.1, comma 2 lett. C) della Legge 09/12/1998 n. 431, dall’articolo 1571 e seguenti del Codice Civile e dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” e dall’Art.4 D.L. 50/2017.
Tali contratti devono riportare: le generalità del Locatore (il proprietario o comunque chi ha pieno godimento del bene) e del locatario, cioè l’ospite. Inoltre deve essere chiaramente indicato il canone pattuito, il periodo (non esiste durata minima) e le condizioni di affitto, oltre naturalmente alle caratteristiche della casa, compresi i dati catastali che rendono univoca l’identificazione. E’ buona norma specificare, anche più volte, che si tratta di contratto a fini turistici per non ingenerare fraintendimenti o possibili contestazioni dagli organi di vigilanza.

Sono consentite: la fornitura di energia elettrica, acqua, gas, connettività (Wi-fi, SKY, Netflix, ecc.), condizionamento, riscaldamento, manutenzione o riparazione di eventuali guasti agli impianti o agli arredi, la pulizia ed il riassetto dell’alloggio e la fornitura della biancheria, ma solo ad ogni cambio dell’ospite e mai in presenza dello stesso.

Non sono consentite: la pulizia ed il cambio biancheria durante la permanenza dell’ospite, l’erogazione di colazioni, cene o servizi alla persona. Tali servizi possono configurare il reato di esercizio abusivo della professione ricettiva, con rischio di pesanti sanzioni.

I Proprietari devono far redigere la Certificazione Energetica (APE) nelle forme indicate dalla legge nazionale e dalle leggi regionali di attuazione e menzionare nel contratto di locazione “ad uso turistico” gli estremi del deposito presso gli uffici dei rispettivi comuni. Con la firma del contratto l’ospite dichiarerà di aver visionato anche l’Attestato di Prestazione Energetica dell’appartamento (Art. 6, Dlgs 19/08/2005 n. 192). Pertanto è necessario tenere una copia della certificazione APE all’interno dell’immobile, ben visibile e consultabile dal locatario.

Oltre al contratto di locazione “ad uso turistico” redatto in forma scritta, deve essere rilasciata al Locatario, Ospite, una ricevuta del tipo madre-figlia in carta carbone (i blocchetti sono reperibili nei negozi di cancelleria) riportante generalità del proprietario, dell’affittuario, importo della locazione e durata. Se l’importo supera € 77,49 andrà apposta sull’originale (madre), da consegnare all’affittuario, una marca da bollo da € 2,00 (DPR 26/10/1972 n. 642 e Legge n. 71 del 24/06/2013 di conversione del D.L. n. 43 del 2013 pubblicata sulla G.U. n. 147 del 25/06/2013). Sulla copia (figlia) si dovrà apporre la dicitura “Bollo assolto sull’originale” ed indicare la data ed il numero di serie della marca da bollo, a verifica dell’avvenuta apposizione.

Se l’importo del canone dovesse eccedere € 4.999,99 (dal 1/1/2025) sarà obbligatorio il pagamento con mezzi tracciabili (bonifico bancario, assegno, carta di credito, ecc.).

A fine anno, in sede di dichiarazione dei redditi, la somma dei canoni di locazione percepiti dovrà essere soggetta a tassazione IRPEF, presentando la dichiarazione dei redditi.

L’Agenzia delle Entrate prevede che anche l’opzione per la Cedolare Secca è ammessa anche in presenza di locazioni “ad uso turistico” o di locazioni di singole stanze dell’abitazione.

Entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti o entro 6 ore se il soggiorno dura soltanto una notte, deve essere effettuata la comunicazione degli alloggiati (tutti, non solo il prenotante) alla Questura del proprio capoluogo di Provincia tramite il servizio “AlloggiatiWeb”, raggiungibile all’indirizzo https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/

Le credenziali di accesso vanno preventivamente richieste e le ricevute dei singoli invii conservate per almeno 5 anni su adeguato supporto, cartaceo o digitale. Vanno scaricate di volta in volta e salvate in modo da poter essere esibite in occasione di eventuali controlli ispettivi. Il procedimento non è immediato in quanto le ricevute sono disponibili solo all’indomani dell’inserimento e restano scaricabili dal portale solo per 30gg.

Al pari di alberghi e strutture extra-alberghiere, anche nel caso degli affitti turistici molti Comuni italiani, tra cui la città di Firenze, hanno introdotto l’obbligo di far pagare agli ospiti la Tassa di Soggiorno.
Gli importi variano da città a città, solitamente vi sono delle categorie esentate (studenti iscritti alle Università del luogo, Forze dell’Ordine, minori di 12, ecc.) e il periodo di tassazione normalmente non supera le 7 notti, cioè se si soggiorna di più si è soggetti al pagamento solo per la prima settimana. In ogni caso si deve far riferimento ai regolamenti locali per approfondire gli aspetti di dettaglio, così come le modalità di pagamento all’Amministrazione Comunale di quanto riscosso (in alcuni casi va versata mensilmente, in altri semestralmente ecc.). Nel caso del Comune di Firenze si rimanda a quanto riportato al seguente indirizzo:

https://servizi.comune.fi.it/servizi/portale-ids

Per quanto riguarda le modalità di riscossione del tributo, questo va pagato dall’ospite al momento dell’arrivo, tranne nei casi in cui i Comuni hanno stipulato un accordo di “Collect and Remit” con l’OTA Airbnb. Per tali casistiche sarà direttamente Airbnb a riscuotere dagli ospiti la tassa di soggiorno, che provvederà a versare ai Comuni secondo le modalità concordate. Andrà rilasciata una ricevuta riportante l’importo, il periodo di soggiorno e in numero dei soggetti obbligati. Alcune Amministrazioni forniscono modelli prestampati per le ricevute, altri suggeriscono di utilizzare il solito blocchetto madre-figlia generico.

Qualora venisse rilasciata al cliente la fattura fiscale, in caso di attività imprenditoriale, la Tassa di Soggiorno dovrà essere indicata con la dicitura “operazione esclusa da IVA ex art.15 del D.P.R. 633/1972″.

La ricevuta/fattura dovrà essere conservata per un periodo di almeno sei anni.

La Locazione Turistica è regolata dal Codice Civile e rientra tra i poteri di disporre di un proprio bene, cioè dell’esercizio del fondamentale diritto di proprietà.
Le Regioni, che hanno competenza in materia di turismo, attualmente stanno emettendo delle proprie legislazioni turistiche inserendo chiare indicazioni in materia di “Locazione Turistica”.

La Locazione Turistica, regolata dal Codice Civile, rientra tra i poteri di disporre del proprio immobile, cioè dell’esercizio del diritto di proprietà, come confermato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 22711 del 28/09/2017, con la quale ricorda che il “regolamento condominiale”, ossia quello scritto dal costruttore e accettato dall’acquirente al momento del rogito dell’appartamento, è l’unico atto che può imporre limiti o divieti ai condomini in merito all’utilizzo dei propri appartamenti.

Il “regolamento condominiale” infatti è parte integrante del contratto di acquisto dell’immobile e per questo motivo le clausole relative ai diritti sulle proprietà private o comuni sono vincolanti per tutti i condomini. Per vietare un singolo specifico utilizzo degli appartamenti, oppure lo svolgimento di una specifica attività, occorre però che nel “regolamento condominiale” si faccia esplicito riferimento all’attività che si vuole vietare. In caso contrario l’attività in questione è sempre consentita.

Perciò un amministratore di condominio non potrà impedire l’utilizzo di un appartamento come Locazione Turistica, a meno che il “regolamento condominiale” faccia espresso divieto di tale attività, diversa dall’utilizzo dell’immobile come pensione, affittacamere o albergo. Le norme del regolamento che limitano lo sfruttamento della proprietà privata devono inoltre essere chiare nel rogito di acquisto e non possono essere modificate successivamente se non all’unanimità (vedasi anche sentenza 24/07/14 del 20/11/2014 la quale recita che chiunque sia in possesso di un immobile all’interno di un condominio può affittarlo senza che l’assemblea condominiale possa impedirlo o vietarlo).

I condomini inoltre, non possono in alcun modo ostacolare il godimento delle parti comuni agli affittuari delle locazioni turistiche, neanche con l’approvazione a maggioranza di regolamenti interni.
Infine la suddivisione delle spese condominiali viene sempre fatta sulla base dei millesimi, non del numero di persone che alloggia in un determinato appartamento: pertanto non è consentito chiedere al locatore/gestore di una Locazione Turistica di sostenere spese condominiali maggiori rispetto ai millesimi spettanti, in virtù del presunto maggior utilizzo dei beni e degli spazi comuni.

I redditi da locazione turistica si dichiarano sempre nel quadro relativo ai redditi da fabbricati RB e non è possibile dedurre nessuna spesa sostenuta. Se si sceglie la tassazione ad Irpef il canone tassato è il 95% (5% di deduzione forfettaria), mentre se si usufruisce del regime a cedolare secca (21% per il primo appartamento e 26% per il secondo appartamento) questa si deve calcolare sul 100% del canone di locazione lordo percepito.